СКОЛЬКО СТОИТ ТАЙМШЕР?

Как найти справедливую цену, которая устроит
и продавца, и покупателя?

Ценообразование рынка таймшеров почти ничем не отличается от других сфер торговли. Два намерения – желание продавца успешно продать и покупателя выгодно приобрести – сталкиваются при оценке стоимости таймшера. В ситуации, когда покупка достаточно крупная, определять цену эмпирически и субъективно, «на глаз», неправильно. Слишком вероятны искажения восприятия и, как следствие, некорректная оценка.

К чему приведет неверная оценка стоимости? Продавец упустит выгоду при заниженной цене, или сертификат долго не будет продан из-за дороговизны. Что же делать тем, у кого нет большого опыта на рынке таймшеров?

Мы применили весь свой опыт и глубокое знание этого сегмента, чтобы сформулировать для вас рекомендации по оценке таймшеров. Это позволит достичь компромисса и завершить сделку желанным результатом, которыйудовлетворит всех участников.

Итак, мы советуем начать оценку с изучения рынка. Для этого вовсе не нужно мониторить десятки сайтов и компаний, достаточно просмотреть похожие предложения в нашем агрегаторе. Начинайте с предложений на том же курорте, а потом можно перейти к более обширному поиску и посмотреть аналоги. Под аналогами мы имеем в виду иные схожие варианты: предложения соседних курортов или климатических зон.

Изучение рынка вовсе не значит, что продавец должен установить самую низкую цену, но лучше понимать, с какими конкурентами придется столкнуться. Прекрасная идея – поставить себя на место покупателя. Подумайте, как бы вы выбирали таймшер и с чем бы сравнивали предложения на рынке. Стоит также отметить, что сертификаты – это не простой продукт, они оцениваются по многим параметрам (стоимость - только один из этих параметров!): по условиям предоставления, расположению курорта, сумме управленческих взносов, схеме взаимодействия с клубом и т.д.

Значительно упростить такую оценку помогают математические методы. Сложный механизм мы постарались свести к удобной формуле, по который вы сможете самостоятельно назначить «справедливую цену», а также оценить выгодность такого вида вложения.

Когда мы говорим о понятии «справедливая цена», имеется в виду не стоимость, которая кажется честной продавцу или покупателю, а точно высчитанное значение. В основу этой формулылегла статистика по продажам на первичном и вторичном рынках таймшера в США, Юго-Восточной Азии и странах Европы. Благодаря ей можно легко рассчитать адекватную и ликвидную цену предложения.

Удобство формулы«справедливой цены» в том, что ее может использовать как продавец, так и покупатель. Кроме того, она подходит при первичной и вторичной покупке сертификата.При вторичной продаже достаточно изменить параметр «V» (скидка от общей стоимости): при покупке первичного таймшера «V» составляет 20% средней стоимости проживания, а при вторичной продаже скидка будет 30-40%.

справедливая цена (R)

Итак, справедливая цена таймшера (R) может быть вычислена по следующей формуле:

R = (Z или Y или X или W – V) * T ) + S*U

Пусть сложность формулы вас не пугает, все ее компоненты расшифрованы ниже.

Итог зависит от:

a. Базовой цены:

Z – средняя стоимость проживания двух человек на курорте одну неделю в сезон SUPER HIGH (можно брать цену на 2-х персон (Studio,на 4-х персон (Т1) или на 6-х персон (T2);
Y – средняя стоимость проживания в сезоне HIGH;
X – средняя стоимость проживания в сезоне MEDIUM;
W – средняя стоимость проживания в сезоне LOW.

b. Продавец делает скидку за опт в размере V% (обычно 20%) от базовой цены проживания.

c. T – Количество персон в составе организованной туристической группы определяется типом апартаментов.

Т0 (Studio) – размещение до двух персон;
Т1 (One bedroom) – размещение до четырех персон;
Т2 (Two bedroom) – размещение до шести персон;
Т3 (Three bedroom, Villa) – размещение до восьми персон.

d. S – стоимость ежегодного содержания апартаментов на курорте;

e. U – срок действия таймшера.

Сравним с помощью этой формулы стоимость таймшера и отдыха, забронированного через обычные агрегаторы, такие как Booking, Agoda, Ostrovok и др.

Для наглядности просчитаем стоимость таймшер курорта, который выставляет свои апартаменты в общедоступном поиске на платформе Booking.

Допустим, у нас есть клуб ElBeril, где бессрочное членство в апартаментах Т1 (36-я неделя) стоит около 30 000 euro. На текущий момент стоимость проживания на 4-х человек в апартаментах T1 (односпальные апартаменты, состоящие из гостиной, спальни и кухни) с 17.09.2022 по 24.09.2022 (36-я неделя) составляет в пересчете 633 евро. Умножаем эту сумму на 69 лет и вычитаем скидку за опт (20%) - получаем 36942 евро. Сюда же прибавляем стоимость ежегодных управленческих взносов – 300 евро*69 лет =22977 евро. Итого, даже учитывая 20-ю процентную скидку за опт, стоимость проживания в апартаментах при свободном бронировании составила бы приблизительно порядка 60 000 евро. Соответственно, видна явная экономия почти в 2 раза. (633*69)-20% +300*69=59919 евро

Теперь давайте попробуем рассчитать «справедливую цену» для продажи того же таймшера на вторичном рынке. Для этого в параметре «V» мы рекомендуем указать скидку в 30-40%.

При расчетах следует обратить внимание на срок окончания действия таймшер сертификата. Допустим, владелец приобретал сертификат на 69 лет 20 лет назад, соответственно в параметре «U» указывается уже 49 (а не 69). Также часть формулы «S*U» (управленческие взносы, умноженные на срок действия таймшера по годам) мы опускаем, так как эти выплаты уже ложатся на нового покупателя сертификата и эти обязательства по оплате он несет уже непосредственно перед самим владельцем курорта. В этом случае параметры «S*U» помогают потенциальному покупателю рассчитать доплату за дальнейшее использование приобретенного сертификата.

Таким образом, калькуляция стоимости выглядит так:
(633*49)-30%=21712 евро (общие управленческие взносы на оставшиеся 49 лет составляют 14700 евро)
Или
(633*49)-40%=18611 евро при стоимости управленческих взносов с последующей оплатой ежегодно на курорте - 14700 евро Приведенные выше примеры расчета стоимости вторичного таймшера с использованием формулы «справедливой цены» носят рекомендательный характер и окончательное решение о перепродаже уже действующего таймшер-сертификата остается за продавцом. Мы надеемся, что этот удобный инструмент облегчит принятие решения и поможет улучшить коммуникацию между покупателями и продавцами, а значит, способствует развитию всего рынка таймшеров.